Рента возникла еще в средние века. В те далекие времена собственник, намереваясь продать свое
недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем
такого, который готов был уплатить капитальную сумму.
В наше время рента стала способом "обменять квартиру на обеспеченную старость". Пожилые люди, для
которых выдаваемая государством пенсия в итоге не смогла стать источником. Не решившись продать
квартиру в городе и переехать в пригород, чтобы на разницу в цене городской и загородной
недвижимости можно было жить несколько лет, владельцы недвижимости.
В 1993 году в Москве появилось государственное унитарное предприятие (ГУП) "Моссоцгарантия".
Московские власти предложили старикам оформить передачу недвижимости в собственность города, а
взамен обязались ежемесячно выплачивать ренту, а также взять на себя и расходы на похороны. В
январе 2001 года московское правительство подняло на 20% размеры денежных компенсаций тем, кто
передал жилье городу. Однако даже после увеличения размера компенсаций суммы выплат остались
мизерными.
При этом город сохранил возможность получать квартиры по минимальным (в 4-5 раз меньше
рыночных) ценам, если учесть статистические данные о продолжительности жизни россиян… Следует
отметить, что на данный момент в России и в частности в Москве рента является частью
профессиональной деятельности далеко не каждого агентства по недвижимости, однако при желании
приобрести недвижимость, оформив договор ренты, безусловно, можно.
Продолжая обсуждать статистику, можно привести следующие данные: до 70 лет доживает 70% женщин и
43% мужчин. Возраста 75 лет достигают уже 57% женщин и менее трети мужчин, а вероятность того, что
мужчина доживет до 100 и вовсе ничтожна - это удается лишь 3 из 100 тысяч.
В 1996 году, со вступлением в силу второй части Гражданского кодекса РФ, слово
"рента" появилось официально. Хотя, в реальности, еще до этого государство разрешало
нетрудоспособным гражданам "продавать жилые дома с условием пожизненного содержания продавца".
Рента в России является также одним из достаточно "удобных" способов решить вопрос передачи
недвижимости по наследству. Это связано с тем, что при оформлении договора ренты "наследник"
должен будет заплатить нотариусу 0,5% от балансовой стоимости квартиры, при том, если оформлять
недвижимость как наследство, налоги превысят 3%.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что рента является не только решением проблем повышения
качества жизни одиноких пожилых людей, но и вариантом, позволяющим приобрести недвижимости "в
рассрочку".
Что такое рента?
Что такое рента? Отвечая на этот вопрос, правильнее всего будет процитировать п. 1 ст. 583 ГК РФ,
где говорится, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне
(плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное
имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо
предоставления средств на его содержание в иной форме.
Таким образом, рента - это собственность,
отданная в пользование лицу, обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму за
приобретенную собственность. Следует заметить, что в ренту можно отдать как деньги, так и товар
(недвижимость, автомобиль и т.д.). Исчисляются рентные платежи от размера вложенного капитала, а
проценты по ренте начисляются с учетом различных факторов, таких как, например, размер вложений
(в денежном выражении с привязкой к у.е.), время пользования капиталом (недвижимостью), вид
вложений (недвижимость, деньги и т.д.)
Необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что
рента обязывает плательщика обеспечить, прежде всего, абсолютную гарантию получения этих денег
без рискованных операций и спекуляций. В противном случае он рискует лишиться вложенных средств и
приобретенной недвижимости, так как получатель ренты может настоять на расторжении договора.
Также можно привести следующее определение ренты, раскрывающее ее суть: рента - это один из
способов для одних - приобрести недвижимость, а для других - дополнительный доход или услугу.
Виды ренты
Рента является одной из форм общественных отношений, регулируемых нормами гражданского права
(гражданские правоотношения). Отношения, к которым относится рента, возникают в связи с
отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу
денежного или иного содержания (ренты).
Рента различается в зависимости от предполагаемых условий. Существует три основных вида договора
ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с
иждивением. Причем каждый из них имеет свои особенности, касающиеся сторон, предмета, срока, цены
и условий прекращения договора.
Постоянная рента, например, выплачивается не только в течение жизни получателя, то есть обязанность
выплат не ограничивается каким-либо временным отрезком. Таким образом, в случае смерти получателя
право на получение ренты переходит к его наследнику. К тому же, заключив договор постоянной ренты,
получатель получает возможность передать право на получение ренты третьим лицам.
Рента,
называемая постоянной, может выплачиваться в виде денег, вещей, а также путем выполнения работ или
оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме, оговоренной в договоре. В договоре
обязательно указана периодичность выплаты ренты, если она не установлена, то постоянная рента
выплачивается по окончании каждого квартала.
Плательщик ренты имеет право предложить ее
получателю расторгнуть договор, например, в случае гибели имущества,
переданного за плату. Если имущество было повреждено, плательщик может
поставить вопрос о внесении изменений в условия договора ренты, то есть
рента, точнее ее размер, может быть уменьшена. Однако, рента (сумма ренты) может вырасти пропорционально увеличению установленного законом
минимального размера оплаты труда.
Пожизненная рента, разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением,
устанавливается только на период жизни гражданина, передающего плательщику ренты имущество. Зато
такая рента может быть установлена в пользу не одного, а в пользу сразу нескольких граждан. В
этом случае после смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит
к пережившим его получателям.
Пожизненная рента всегда выплачивается в виде денежной суммы, и ее
нельзя заменить на предоставление услуг и вещей. Размер ежемесячно выплачиваемой пожизненной ренты
должен быть не менее минимального размера оплата труда. Примечательно, что случайная гибель или
повреждение имущества, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на
условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Кроме того, особенность договора пожизненного содержания заключается в том, что если получатель
ренты не удовлетворен добросовестностью исполнения обязательств плательщика ренты, то конфликт
может перерасти в претензии правового характера, которые могут быть рассмотрены в суде и
удовлетворены. Из нижеследующего раздела статьи "Рента - как заключить договор?" вы сможете узнать,
каким образом можно защитить свои интересы в подобных ситуациях.
Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты может передать плательщику
только недвижимость. Рента в этом случае выплачивается в виде услуг, предоставляемых ее получателю.
Плательщик ренты обязан обеспечить пожизненное содержание с иждивением лица, передавшего ему
недвижимость. Такое содержание включает удовлетворение потребности в жилье, питании и одежде,
обеспечить лечение получателя ренты, если этого требует его состояние здоровья, и уход за ним.
Также в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена обязанность
плательщика ренты оплатить ритуальные услуги. Однако, в договоре может быть оговорено
соответствующее условие, по которому предоставление содержания с иждивением может быть заменено на
периодические денежные выплаты.
Рента - что нужно учесть при заключении договора?
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в
собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически
выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его
содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Рента имеет определенные особенности, которые нужно учитывать при подписании договора, для того
чтобы в последствии не стать жертвой обстоятельств. Следует знать, что договор ренты подлежит
обязательному нотариальному удостоверению. В случае если по договору передается недвижимость,
договор подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только с момента такой
регистрации.
Лучше заранее подумать о том, что свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость
будет содержать запись о том, что эта квартира обременена рентой. Таким образом, если собственник
недвижимости, полученной по договору ренты, захочет ее продать, он должен будет получить согласие
получателя ренты.
Более того, после продажи обремененной рентой недвижимости, человек, заключивший
договор ренты, будет нести субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты.
И это несмотря на то, что его обязательства по выплате ренты перейдут к новому владельцу.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ, если получатель ренты докажет в суде существенное
нарушение договора, он вправе добиваться расторжения договора ренты и возмещения убытков,
связанных с расторжением договора, а также требовать выкупа ренты. Чтобы не в результате действий
получателя ренты не попасть в безвыходное положение, рекомендуется в договоре ограничить размер
выкупной цены.
Желательно после осуществления каждого рентного платежа составлять акт, подписанный
обеими сторонами договора, где указано, что рента предоставлена ее получателю в полном объеме и в
надлежащий срок, или брать у получателя ренты расписку о получении платежей и об отсутствии
претензий к плательщику ренты.
Также необходимо сохранять все документы, доказывающие надлежащее исполнение обязательств (чеки,
квитанции и т. д.).
Рента - заключение
Рента - один из достаточно распространенных в наши дни способов приобрести недвижимость. С одной
стороны, рента дает возможность постепенно выплатить стоимость недвижимости. С другой - рента
привлекает относительно низкой ценой на получаемую по договору ренты недвижимость. Безусловно,
рента имеет свои особенности, которые стоит учитывать как на этапе принятия решения о подписании
договора ренты, так и в момент подписания договора.
Однако, в заключение хочется отметить, что
рента при условии соблюдения интересов обеих сторон - получателя и плательщика ренты, является
взаимовыгодной формой их отношений. Рента призвана не только предоставить лицу, заинтересованному
в приобретении собственности, шанс получить недвижимость на "льготных" условиях, но и помочь
обеспечить существование пожилого владельца собственности в обмен на передаваемую недвижимость.
